Est-ce que cela vaut la peine de rénover ?

Lorsque nos clients nous rendent visite, ils ne se préoccupent généralement que d’une chose : l’aspect de leur future salle de bains ou de leur nouvelle cuisine. Comment la valeur d’un bien immobilier est-elle influencée lors d’une rénovation ?

En principe, la valeur d’un bien immobilier peut être déterminée par différents facteurs. Les plus importants sont la situation, la taille du terrain et, bien sûr, l’état de la construction.

La situation
Avant même qu’une maison ne soit construite, l’emplacement est un facteur primordial pour déterminer le prix de l’immobilier : la vue, la proximité des centres urbains, des transports publics et des routes principales. En principe, plus le bien immobilier est proche d’un centre urbain, plus son prix est élevé. Mais, ce n’est pas forcément le cas partout. Ainsi, les terrains en pente ont souvent tendance à être plus chers, tant qu’ils sont accessibles rapidement et facilement, par exemple, sur la côte ou dans la commune la plus chère de Suisse, Kilchberg, dans le canton de Zurich. C’est également là que l’on peut le plus naturellement mesurer la demande de biens immobiliers. L’offre et la demande déterminent le prix.

La taille
C’est sans doute le facteur de prix le plus facile à déterminer : plus la surface est grande, plus le bien immobilier est cher. Toutefois, l’usage prévu joue également un rôle – ainsi, le prix au mètre carré est un peu plus élevé pour la construction d’un immeuble que pour celle d’une maison individuelle. Pour quelle raison ? La surface peut être mieux exploitée dans les immeubles collectifs. Actuellement, le prix moyen du mètre carré en Suisse est d’environ 7 400 CHF pour une maison et d’environ 8 300 CHF pour un appartement (décembre 2022).

L’état de la construction
Les logements anciens sont en moyenne plus de 20% moins chers que les logements neufs. Le principal facteur est ici l’aspect et la qualité de l’habitat. Les logements neufs sont généralement plus lumineux, de style contemporains et plus calmes. Si l’on n’aime pas écouter les pas des voisins, il vaut mieux opter pour un logement plus récent. L’efficacité énergétique joue également en faveur de ce choix : les frais de chauffage d’un bâtiment ancien peuvent être plus de trois fois supérieurs à ceux d’un bâtiment neuf. Ces coûts se répercutent sur le décompte annuel des charges. Dans le cas des bâtiments neufs, les coûts de rénovation sont en outre très éloignés, un point qui ne doit pas être négligé. S’il faut d’abord rendre un objet “habitable” et exempt de défauts pour les années à venir, par exemple, en assainissant la structure du bâtiment ou le chauffage, cela devient vite trèscher.

On observe néanmoins de plus en plus une tendance originaire des États-Unis : le “house flipping”. Des biens immobiliers anciens sont achetés à des prix relativement bas, puis revendus après avoir été rénovés. Les frais de rénovation sont alors calculés de manière disproportionnée. Les appartements rénovés atteignent parfois des prix plus élevés que les objets neufs – grâce à l’exclusivité. Ces projets sont individuels et uniques, tout sauf une “production de masse”. Cette stratégie ne fonctionne toutefois que si un objet répond à un standard minimum et surtout si son apparence est modernisée de manière créative. Une directive qui s’applique bien sûr de manière générale : ce qui sort de l’ordinaire est rare et précieux. Il est relativement facile d’augmenter l’efficacité énergétique en soi. Les possibilités sont illimitées. Par exemple, un pommeau de douche économique permet déjà d’économiser environ 50% de la consommation d’eau chaude d’un ménage.

En fin de compte, il s’avère qu’une construction neuve ou moderne fait globalement augmenter le prix d’un bien immobilier. Toutefois, si une rénovation combine le neuf et l’ancien, les possibilités sont très lucratives.